导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求(q禧与喜的区别是什么，喜字logo设计iú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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